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零陵区棚户区改造项目范围内国有土地上房屋征收与补偿方案

来源:零陵区新闻网 发布时间:2018-05-14 00:00 浏览次数:223 【字体: 收藏 打印文章

为依法实施零陵区棚户区改造项目范围内国有土地上房屋征收与补偿工作,维护被征收人的合法权益,确保房屋征收工作合法、有序、公平、公正地顺利推进,根据相关法律、法规和政策规定,结合实际,特制定本征收补偿方案。

一、征收与补偿原则

依法依策、以人为本、公开透明。

二、征收与补偿依据

    (一)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令590号)。

(二)湖南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》(湖南省政府令268号)。

    (三)住房和城乡建设部关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》(建房〔2011〕77号)。

(四)《永州市人民政府关于印发<永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法>的通知》(永政发〔2014〕2号)。

三、征收范围

棚户区改造项目红线内房屋范围为学苑路地块(学苑路与神仙岭路交汇处)、古城路地块(司马塘至萍洲大桥河东桥头古城路道路建设区域)、老防疫站地块(芝山北路西侧、回龙塔路北侧,原防疫站、教学仪器站),共计征收房屋约290户,总建筑面积约48000平方米(具体范围详见项目用地红线图)。

四、征收签约及房屋腾空期限

征收签约期限:征收通告发布之日至 2018 年8月 10日。

房屋腾空期限: 2018 年 8 月 11 日起至 2018 年 8月31 日。

五、征收当事人

(一)征 收 人:永州市零陵区人民政府。

(二)征收部门:永州市零陵区国有土地上房屋征收与补偿办公室。

(三)被征收人:被征收房屋所有权人。

(四)征收实施单位:永州市零陵区房产局。

六、征收程序

(一)调查登记并公布调查结果。

(二)公布《房屋征收与补偿方案(征求意见稿)》并征求被征收人的意见,公示30日,集中采纳吸收意见,并对《房屋征收与补偿方案(征求意见稿)》进行修改,报区人民政府审核。

(三)房屋征收社会稳定风险评估。

(四)批准《房屋征收与补偿方案》和发布房屋征收通告。

(五)公示被征收的国有土地上房屋市场评估价。市场评估价由具有相应资质的房地产价格评估机构,按房屋征收通告发布之日被征收房屋类似房地产的市场价确定,包括合法土地使用权的价值。

(六)签订房屋征收补偿协议。房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人签订。

(七)少数达不成房屋征收补偿协议的,征收部门申请区人民政府作出补偿决定。

(八)被征收人不履行补偿决定且在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼,由征收人依法申请人民法院强制执行。

(九)公布被征收人补偿结果,并建立征收档案。

(十)区不动产登记中心依法收回、注销房屋所有权证和土地使用权证。

七、征收评估

(一)评估机构选定程序

1.由征收部门向社会发布征收项目信息和征收评估机构资格条件。

2.具备房地产价格评估资质的评估机构报名,征收部门对房地产价格评估机构报名资格进行审查。

3.征收部门按照报名先后顺序公布符合条件的评估机构名单,供被征收人协商选定。

4.被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构,并将协商结果书面告知征收部门。被征收人协商选定时间为7个工作日。

5.被征收人在规定时间内协商不成的,由征收部门主持,通过投票由多数人决定,或者邀请被征收人代表、办事处、社区代表,公证人员公证,以公开抽签方式选定评估机构。

(二)评估时点

房屋征收通告发布之日。

(三)评估结果

房地产价格评估机构向征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的评估报告,由征收部门在征收范围内向被征收人公示

(四)对评估结果异议处理

1.征收部门或被征收人对评估结果有异议的,应当自评估报告收到或公示之日起10日内,向原评估机构书面申请复核评估。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内给予答复。评估结果改变的,应当重新出具评估报告;评估结果未改变的,应当书面告知复核评估申请人。

2.征收部门或者被征收人对评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向市国有土地上房屋征收评估专家委员会申请鉴定。

(五)其他规定

被征收人应当协助估价师对被征收房屋进行实地查勘,如实提供被征收房屋价值评估所必须的情况和资料。

八、调换房建设地点、户型面积、土地性质及类型

(一)调换房屋地点及方式

调换房屋地点为杨塘安置小区,调换方式为期房调换。

(二)调换房户型及面积

调换住宅房屋主要户型为三房二厅,厨卫配套齐全,其建筑面积为110㎡至140㎡左右。

(三)调换房土地使用权类型

新建的调换房土地使用权类型为国有出让地。被征收房屋土地使用权类型为划拨的,应按有关规定和标准补交土地出让金。

(四)调换房价格

调换房的价格按征收时点被征收房屋周边类似房地产价格评估确定,并由区财政局会同区发改委、区住建局、市国土资源局零陵分局等相关部门审核,报区人民政府批准后,在房屋征收协议签订前公布。

九、房屋征收补偿、补助和奖励

(一)住宅类房屋

征收住宅类房屋有产权调换、货币补偿、购置区内商品房三种补偿方式,被征收人只能选择其中一种方式进行补偿。

1.产权调换

(1)产权调换面积及价格确定

被征收住宅评估价低于调换房价格的,按征收住宅建筑面积“征一换一”;被征收住宅评估价高于调换房价格的,按征收住宅建筑面积“征一换一”并结清差价。被征收住宅《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》载明或未载明的车库、杂房、煤棚、加层、增加面积等,一律不作为调换房面积,载明的按市场评估价补偿,未载明的按重置价评估补偿。被征收人对《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》载明的面积有异议的,以具有资质的测绘机构实际测量的结果为准。

(2)补助种类及标准

①签约腾房面积补助。被征收人在征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并按协议约定搬迁交房的,按被征收住宅建筑面积给予20%的补助面积。

②临时安置补助。采取过渡安置的,支付被征收人临时安置费,每月的临时安置费为被征收房屋评估值(不含装饰装修)的4‰,但每户每月最低不少于600元,最高不超过2000元。过渡期限为被征收人腾空房屋之日起至调换房交付之日止。产权调换房屋为多层建筑的过渡的过渡期限为18个月;产权调换房屋为高层建筑的过渡期限为30个月。超过过渡期限12个以内的,增付50%的临时安置费;超过过渡期限12个月以上的,增付100%的临时安置费。房屋征收部门已提供周转用房的,在过渡期限内不支付临时安置费。

③搬迁补助。搬迁补助每户2000元/次,过渡安置的发两次搬迁补助。

④物业费补助。被征收人从调换房交付之日起三年内每户补助120元/月的物业费,并在交房时一次性结清。

(3)奖励种类及标准

①配合征收奖。房屋征收范围明确并告知被征收人后,被征收人积极配合征收工作人员入户调查摸底、丈量登记面积、认定权属性质及用途的,每户奖励5000元;被征收人没有实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的,每户再奖励10000元。

②按期签约奖。房屋征收补偿方案确定的签约期限内,被征收人签订征收补偿协议的,按被征收房屋合法建筑面积100元/㎡的标准给予被征收人按期签约奖。

③按期搬迁奖。征收补偿协议签订后,被征收人在协议约定的期限内完成搬迁并交房的,按被征收房屋合法建筑面积100元/㎡的标准给予被征收人按期搬迁奖。

征收工作连带奖。为鼓励列入同一个征收项目范围内的被征收人相互做工作,自发积极主动搬迁,设立征收工作连带奖,在征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并腾空交房的被征收人每户奖励30000元。

(4)房屋调换办法

①调换房补差办法。被征收人可以根据产权调换总面积(产权调换总面积=产权调换面积+补助面积)来选择调换房户型和套数,调换房面积不足或超过产权调换总面积部分互相补差。不足部分按房屋征收评估时点周边类似房地产评估价给予补差。超过部分在20m2内(含20m2)的,由被征收人按房屋征收评估时点周边类似房地产评估价的80%购买;超过20m2以外的部分不超过10 m2 (含10m2)的,由被征收人按房屋征收评估时点周边类似房地产评估价的95%购买,超过部分在30 m2以上的按市场评估价购买。

②房屋调换程序:

a.公布调换房地点、房型、价格及被征收房屋周边类似房地产的市场价。

b.确定选房顺序。采取“先签先选”的原则,同户型被征收人,按签订征收补偿协议时间顺序号和腾空房屋时间顺序号之和确定选房顺序号,重号的以先腾空房屋者优先选房。

c.交房并结清差价。征收人按约定时间将调换房交付给被征收人,双方结清调换差价。

    2.货币补偿

(1)货币补偿价值的确定

被征收房屋价值的补偿,不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由被征收人选定的房地产评估机构按照房屋征收评估办法分户评估确定。被征收住宅《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》载明或未载明的车库、杂房、煤棚、加层、增加面积等一律不计算在住房面积内,载明的按市场评估价补偿,未载明的按重置价评估补偿。被征收人对《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》载明的面积有异议的,以具有资质的测绘机构实际测量的结果为准。

(2)补助种类及标准

①签约面积补助。被征收人在房屋征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并按协议约定时间搬迁交房的,按被征收住宅房屋合法建筑面积给予20%的面积补助,面积补助以周边类似房地产评估价格计算补偿。

②搬迁补助。搬迁补助每户2000元。

③购房补助。购房补助共两项:一项按面积计算,即按期签订征收补偿协议并完成搬迁的,按被征收房屋合法建筑面积350元/㎡的标准享受购房补助。另一项按比例计算,即按期签订征收补偿协议并完成搬迁的,按照被征收房屋合法建筑面积与补助面积之和,增加5%面积的购房补助,此项补助折算为价值,折算价格按周边类似房地产评估价格计算。

(3)奖励种类及标准

①配合征收奖。房屋征收范围明确并告知被征收人后,被征收人积极配合征收工作人员入户调查摸底、丈量登记面积、认定权属性质及用途的,每户奖励5000元;被征收人没有实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的,每户再奖励10000元。

②按期签约奖。房屋征收补偿方案确定的签约期限内,被征收人签订征收补偿协议的,按被征收房屋合法建筑面积100元/㎡的标准给予被征收人按期签约奖。

③按期搬迁奖。征收补偿协议签订后,被征收人在协议约定的期限内完成搬迁并交房的,按被征收房屋合法建筑面积100元/㎡的标准给予被征收人按期搬迁奖。

征收工作连带奖。为鼓励列入同一征收项目范围内的被征收人相互做工作,自发积极主动搬迁,设立征收工作连带奖,在征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并腾空交房的被征收人每户奖励30000元。

3. 购置区内商品房

(1)被征收人选择零陵区内新建商品房进行安置的,被征收住宅《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》载明或未载明的车库、杂房、煤棚、加层、增加面积等,一律不计算在住房面积内,载明的按市场评估价补偿,末载明的按重置价评估补偿。被征收人对《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》载明的面积有异议的,以具有资质的测绘机构实际测量的结果为准。

(2)被征收人选择购买零陵区内新建商品房进行安置的,自房屋征收通告发布之日到2018年12月31日,购房面积不超过被征收住宅总面积(即住房面积+补助面积)的,政府按被征收人购房面积一次性奖励800元/超过被征收住宅总面积的部分不予奖励,并不再享受市、区政府出台的关于购买新建商品房的其他补助优惠政策。

(3)补助种类及标准

①签约腾房面积补助。被征收人在征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并按协议约定搬迁交房的,按被征收住宅建筑面积给予20%的补助面积。

②临时安置补助。被征收人选择购买零陵区内新建商品房进行安置的,按被征收房屋评估价(不含装饰装修)4‰的标准一次性只支付6个月的临时安置费,但每户每月不少于600元,最高不超过2000元。

③搬迁补助。搬迁补助每户2000元/次,过渡安置的发两次搬迁补助。

④物业费补助。被征收人从调换房交付之日起三年内每户补助120元/月的物业费,并在交房时一次性结清。

(4)奖励种类及标准

①配合征收奖。房屋征收范围明确并告知被征收人后,被征收人积极配合征收工作人员入户调查摸底、丈量登记面积、认定权属性质及用途的,每户奖励5000元;被征收人没有实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的,每户再奖励10000元。

②按期签约奖。房屋征收补偿方案确定的签约期限内,被征收人签订征收补偿协议的,按被征收房屋合法建筑面积100元/㎡的标准给予被征收人按期签约奖。

③按期搬迁奖。征收补偿协议签订后,被征收人在协议约定的期限内完成搬迁并交房的,按被征收房屋合法建筑面积100元/㎡的标准给予被征收人按期搬迁奖。

征收工作连带奖。为鼓励列入同一征收项目范围内的被征收人相互做工作,自发积极主动搬迁,设立征收工作连带奖,在征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并腾空交房的被征收人每户奖励30000元。

4.优惠政策

①保障性住房优惠政策。已享受过经济适用房或廉租房政策选择货币补偿且不再购买商品房的被征收人,可以将原经济适用房或廉租房转为商品房产权。

②最低面积保障。被征收人是住房困难户的,实行住房面积最低保障。

a、给予面积补助后住宅房屋建筑面积仍然不足50㎡的(含50㎡,在同一城市规划区内有其它房屋的合并计算),按50㎡进行补偿安置。但对被征收人进行补助的房屋面积部分,不计算装饰装修、搬迁费等其他补偿,不享受奖励等优惠政策。

b、在房屋征收范围公布确定后,被征收人对被征收房屋进行析产的,不享受最低住房保障面积补偿。

5.其他规定

被征收人在征收方案确定的签约期限到期后才与房屋征收部门签订征收补偿协议或房屋被依法强制拆除的,除给予临时安置补助、搬迁补助外不享受本征收与补偿方案规定的其它补助和奖励。

(二)非住宅类私房

1.非住宅私房属于营业门面的,既可选择产权调换也可选择货币补偿;货币补偿的金额按周边类似房屋评估价确定,需产权调换的由征收人提供与被征收房屋面积相当的房屋按等价值调换,调换房是期房的,被征收房屋价值和调换房价值均按征收时点周边类似房地产的评估价确定。房屋调换后双方结清调换差价。非住宅私房除营业门面外(仓储、办公、教学、生产等)一律实行货币补偿,货币补偿的金额按周边类似房地产评估价确定。

2.仓储、办公、教学、生产、营业等用房的搬迁费根据拆卸、搬运、安装生产设备实际情况,按照有关规定评估确定;对于无法搬迁或者无法恢复使用的设备,按有关规定通过评估确定其实际价值结合成新补偿;对已废弃的生产设备不给予补偿和搬迁补助。

3.停产停业损失补偿。非住宅私房不给予临时安置补助,属于生产、经营性用房,且经营行为合法,因房屋征收造成停产停业损失的,给予停产停业损失补偿费,每月停产停业损失补偿费按被征收房屋(不含装饰装修)评估价值的7‰计算。采用货币补偿或现房调换的停产停业损失补偿期限为三个月,采取期房调换的损失补偿期限实际停产停业的月数确定。

4.配合征收奖。房屋征收范围明确并告知被征收人后,被征收人积极配合征收工作人员入户调查摸底、丈量登记面积、认定权属性质及用途的,每户奖励5000元。被征收人没有实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的,每户再奖励10000元。

(三)行政、事业单位及国有企业等公有房屋

1.征收政府住宅直管公房。征收政府住宅直管公房,承租人在规定的签约期限内解除租赁关系并签约,在规定的腾空期限内完成搬迁腾退直管公房的,按其租赁直管公房住宅评估价乘以计租面积所得总价的30%的标准给予承租人补助。

2.征收单位公房。征收单位公房原则上只给货币补偿不给产权调换。行政、事业单位及国有企业货币补偿金额按被征收房屋重置价格计算,土地由国土资源行政主管部门收回。房屋被征收后没有办公场所确需产权调换的,报区人民政府批准后按“征一换一”调换,搬迁费和临时过渡安置场所的相关费用报区财政局审核确定。

3.单位集资建房、未完成房改的住房、以息代租(含企业)住房等按国家、省、市、区有关政策并参照零政办函〔2015〕57号、零政办函〔2015〕59号执行。

(四)其他规定

1.房屋征收范围确定后,突击建设的建(构)筑物、附属物、装饰装潢、种植的花卉树木等不得补偿。

2.被征收房屋权属、面积、用途依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《房屋租赁协议》和身份证明等合法证件确定,具体按永政发〔2014〕2号文件规定执行。

3.被征收房屋附属设施与装饰装潢补偿由征收人与被征收人协商确定,协商不成的由该项目房屋征收评估机构评估确定。

十、户数的认定

国有土地上房屋征收与补偿的对象为房屋所有权人,户数的认定原则上以《房屋所有权证》或《国有土地使用证》为准,特殊情况由协调小组组织相关部门研究确定。

十一、征收款支付

1.产权调换征收款支付。征收补偿协议签订后15个工作日内支付协议补偿款,搬迁补助、按期签约腾房奖、停产停业损失、在被征收人腾空交房后15个工作日内支付。过渡期内临时安置补助每满6个月支付一次,延期临时安置补助在过渡期满之日起按相关规定每满6个月支付一次。物业费补助在调换房交房时支付。征收工作连带奖在本征收小组范围内所有被征收户按期签约并腾空房屋后一次性付清。

2.货币补偿征收款支付。征收补偿协议签订后15个工作日内支付协议补偿款,各种补助及按时签约腾房奖金在被征收人腾空交房后15个工作日内支付,征收工作连带奖在本征收小组范围内所有被征收户按期签约并腾空房屋后一次性付清。

3.非住宅私房以及行政、事业、国有企业等房屋征收款支付。补偿款在征收补偿协议签订后15个工作日内支付;经评估、审核的搬迁补助、停产停业损失费在被征收人腾空交房后15个工作日内支付,征收工作连带奖在本征收小组范围内所有被征收户按期签约并腾空房屋后一次性付清(行政、事业、国有企业等除外)。

十二、征收协议的签订

(一)协议签订人。征收部门由其委托代理人签订,单位、集体经济组织由其负责人签订;私房由房屋所有权证载明的产权人签订。产权人不能到场的,必须凭产权人的合法委托手续签订协议。产权人已故的,由合法继承人签订协议。

(二)公证提存。征收设有抵押权房屋,在签订征收补偿协议后15日内,被征收人不能提前清偿或者变更抵押权的,征收部门从被征收人补偿款中提取相当于债权担保部分的金额向公证机关办理公证提存。

(三)权证收回。房屋征收补偿协议书签订后,被征收人按照协议约定的时间将被征收房屋的《土地使用权证》、《房屋所有权证》等相关证件一并缴回,有关部门及时注销。

(四)房屋被征收后,被征收人不得随意拆卸已经作价补偿的附着物。

十三、征收补偿决定及强制执行

补偿协议签订后,征收部门与被征收人应当按协议约定履行应尽义务,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼,并申请人民法院强制执行。

征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的,由征收部门报请人民政府作出征收补偿决定。被征收人在补偿决定的期限内未搬迁,又不依法申请行政复议或者不提起行政诉讼的,征收人申请人民法院强制腾地腾房。

十四、未登记房屋的认定和处理

按照国家、省、市、区房屋登记及拆违控违有关规定并参照“零陵古城”项目协调小组征地拆迁办公室2015年12月14日印发的《“零陵古城”项目国有土地上房屋征收房屋认定会议纪要》和2015年12月22日下发的《关于“零陵古城”项目国有土地上房屋征收房屋认定的补充通知》执行。

十五、房屋征收有关税收规定

(一)免税事项。被征收人按照国家有关规定的标准取得的征收补偿款,免征个人所得税。

(二)部分免税。被征收人因征收重新购置住房的,购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税;成交价格超过征收补偿款的,超过部分依法征收契税。

十六、公共服务设施

(一)登记造册和拆除。自来水、有线电视、供电等公共服务设施,由征收部门依据房屋征收补偿协议的约定,通知相关部门登记造册,停止服务,计量封存,并组织拆除。

(二)费用缴纳。涉及电话、有线电视等设施,征收人给予迁移费用补偿后,由被征收人自行办理迁移手续并缴纳相关费用,有关部门及时提供优质服务。

十七、房屋拆除安全防护措施

被征收房屋统一由征收人依法依规确定具有相应资质的施工单位予以拆除。施工单位要严密组织实施房屋拆除工作,严格执行安全操作规程,确保旧房拆除施工安全,确保不发生人身伤害事故。征收部门依法加强对招投标及房屋拆除施工过程的监管。

十八、环保措施

严格按照环保的要求,做好房屋拆除现场的环境保护工作。旧房拆除现场要设立隔离及防尘设施,避免影响周围群众的正常生活,确保交通、行人安全。渣土清运车辆必须符合创卫要求,防止清运过程中的抛、冒、滴、漏,影响公共卫生。

十九、廉政措施

房屋征收工作要公开透明、依法征收,任何人不得有徇私舞弊和不廉洁行为。监察部门要对房屋征收工作进行全程监督,公布举报电话,及时受理群众举报,对房屋征收过程中的违规违纪行为,依规依纪追究相关人员责任。                         

 

 

 

 

 

 

永州市零陵区人民政府办公室

2018年5月10日