零陵区收购已建成存量商品房用作保障性住房工作方案

为贯彻落实党中央、国务院关于规划建设保障性住房的决策部署，积极推动已建成存量商品房去库存，进一步保障和改善民生，根据《住房和城乡建设部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）、《住房和城乡建设部关于做好收购存量商品房有关工作的通知》（建保〔2025〕10号）和湘建保〔2024〕83号文件精神，结合我区实际，制定本工作方案。

一、工作目标

按照“政府主导、金融支持、以需定购、市场化运作”原则，支持我区国有企业以完全的市场化机制，在满足“一现、两防、三合适”的基本条件下（“一现”即收购房源应为已建成存量商品房，相关手续齐备，可以办理不动产权证书。“两防”即收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，要切实防范道德风险，严防新增地方政府隐性和地方国有企业经营风险。“三合适”即收购的已建成存量商品房应当户型面积合适，符合政策规定；价格合适，收购价格应以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润；位置合适，处于交通便利、配套设施较为齐全的区位），以合理价格收购房地产企业已建未售商品房用作配售型和配租型保障性住房，有效满足符合条件的无房困难群体以及市民住房需求，促进存量商品房去库存，推动地方经济高质量发展。

二、工作内容

本方案所称保障性住房，是指除公共租赁住房外，由政府提供政策优惠，符合政策规定的户型面积、销售或出租价格，面向符合条件的住房困难群体配售（配租）并实施封闭管理的具有保障属性的政策性住房。

（一）明确收购主体。按照《住房和城乡建设部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）要求，确定由符合条件的地方国有企业作为收购的实施主体，具体负责筹集资金、实施收购、配售（配租）运营管理等工作。

牵头单位：区财政局

责任单位：主导实施收购的地方国有企业

（二）征集保障性住房需求。坚持以需定购，建立保障住房轮候库，确保收购之后能够迅速配售和配租。扩大保障性配售或配租申请对象，由区住建局、区住保中心确定申请对象条件和申请流程，由主导实施收购的地方国有企业会同区住保中心统计保障性住房需求数据，基本上做到以需定购。

牵头单位：区住建局、区住保中心

责任单位：主导实施收购的地方国有企业

（三）收购房源要求。收购房源所属房地产企业应具有独立法人资格、有效营业执照及房地产开发资质；信用信息良好，未被列入国家企业信用信息公示系统严重违法失信企业名单；不存在被责令停业或者财产被接管、冻结、查封、破产等情况。收购房源为房地产企业已建成未出售的商品房。收购作为保障性住房的房屋面积标准按上级有关政策执行。优先考虑交通便利、公共服务设施齐全和整单元、整栋、整小区出售的房源。对不同所有制房地产企业一视同仁。

牵头单位：区住建局、区住保中心

责任单位：主导实施收购的地方国有企业

（四）确定定价机制。坚持“以需定购、市场化运作”，把握项目的市场化经营属性，在摸清保障性住房需求底数基础上，认真分析管理运营成本和收益。具体实施中，收购价格由收购主体与房地产开发企业依法依规协商确定，也可由有资质的评估机构评估确定，对民企国企房源一视同仁，达到项目资金可平衡、发展可持续的效果。

牵头单位：区住建局、区财政局、区自然资源局

责任单位：主导实施收购的地方国有企业

（五）确定收购程序。收购存量商品房用作保障性住房房源实行预收购制度，具体程序如下：

1.收购主体发布收购房源公告。

2.房地产开发企业根据自身意愿向收购主体申请纳入收购备选房源。

3.收购主体根据征集的住房需求，会同住建、自然资源、税务、金融监管等相关部门按照“一现、两防、三合适”原则，对申请房源进行审查，符合条件的签订预收购协议，纳入收购房源库。纳入收购房源库的房源不得对外销售。要求退出收购房源库的，房源提供方应提前一个月报收购主体审批。

4.收购主体按照定价机制与备选房源所属房地产企业依法依规协商收购价格，也可由有资质的评估机构评估确定收购价格，签订预收购协议。

5.收购主体按照定价机制测算配售（配租）价格，制定配售（配租）方案，面向符合条件的保障对象公开配售（配租）。

6.保障对象选择意向房源进行认购（认租），并交纳诚意金或定金。以家庭为单位，每个家庭只能认购（认租）一套房源。

7.当认购（认租）数量大于或等于收购房源数量时，收购主体开展实质性收购。

8.收购主体按照公开认购（认租）过程中的人房对应关系迅速开展配售（配租），并按程序将房源报区人民政府认定为保障性住房，房源纳入全国保障性住房信息管理系统统一管理。

牵头单位：区住建局、区住保中心

责任单位：主导实施收购的地方国有企业

（六）落实手续办理。收购工作启动后，在区政府统一指导下，相关职能部门负责落实收购已建成存量商品房用作保障性住房的各项手续办理，压缩审批时长、开辟绿色通道、提高工作效率，使收购项目具备配售、配租等条件。

牵头单位：区住建局

责任单位：区税务局、市自然资源事务中心综合业务二部、区财政局、主导实施收购的地方国有企业

（七）强化金融支持。按照政府主导、市场运作的思路，收购主体优先争取专项债，同步积极对接金融机构和参与发放贷款的银行，落实收购已建成存量商品房用作保障性住房的结构性货币政策。包括争取降低资本金比例、较长贷款期限、较低贷款利息、扩大收购贷款范围等。

牵头单位：区政府办、区发改局、区财政局

责任单位：主导实施收购的地方国有企业、各相关银行

（八）加强资金监管。加强对收购主体和房地产企业出售资金用途的监管，督促其遵循法律规定和协议的约定。房地产开发企业出售已经建成存量商品房所得资金，要依法依规优先偿还本项目债务，结余资金用于本企业或集团公司其他保交房项目建设。

牵头单位：区住建局 

责任单位：区财政局、相关银行机构、主导实施收购的地方国有企业、各参与房地产企业

（九）出台配套政策。根据国发〔2023〕14号、国办发〔2024〕26号、建保〔2024〕44号等文件精神，出台收购已建成存量商品房用作保障性住房管理办法、收购和配售租赁的定价机制管理办法等配套政策，合理确定保障对象、面积标准、收购主体、收购价格，配售配租资金管理等具体要求，同时加强配租配售管理，按公开公平公正组织好配售配租，真正让住房困难群众受益。

牵头单位：区住建局、区住保中心

三、工作保障

（一）强化统筹协调。成立由分管副区长任组长，联系城建的区政府办副主任、区住建局主要负责人及区住保中心主要负责人任副组长，区住建局、区政府办、区财政局、区住保中心、区发改局、区自然资源局、区税务局、市自然资源事务中心综合业务二部等单位相关负责人为成员的区收购存量商品房用作保障性住房工作专班。工作专班办公室设区住建局，负责统筹协调和定期调度工作开展情况。工作专班会同区政府督查室定期督查各相关部门工作落实情况。

（二）强化纪律保障。为切实防范道德风险和廉政风险，建立零陵区纪委监委派驻区财政局纪检组及国有企业纪检监察部门并行并重监督检查机制，对保障性住房再融资项目的全生命周期运行过程进行点题式、项目式、下沉式监督；加强审计监督，审计部门及时组织开展审计，让保障性住房收购合理、建设严谨、租售规范，工作有保障。

四、本方案自印发之日起施行，有效期3年。国家、省、市收购存量商品房用作保障性住房政策另有规定的，从其规定。